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对开发商来说，全款买房和贷款买房有什么区别，公积金贷款和商业贷款有什么区别？

很高兴能回答你的问题。作为一名房地产开发企业营销管理人员，我想我对这个是比较有发言权的，因为我本人就参与制定销售现场的各种优惠政策。那么下面我就站在开发商的角度来给大家说说这中间的区别吧。

首先，付款方式决定了资金回笼速度，确保企业快周转。全款买房是在签订合同前一次性付清的，那么就保证了开发商的资金回笼的及时性，而按揭贷款是在签订合同前只付首付款，其余部分是需要办理贷款手续的，那么贷款手续的办理至少需要一个周期，一般来说商业贷款在2个月之内，但是也有很多企业与合作银行、不动产登记中心的关系处理的比较好的，最短的可以达到15天左右，比如万科就是18天的按揭回款周期。这里就是一个资金周转的问题了，越快收款，周转越快；周转越快，财务成本越小；财务成本越小，企业利润越大。

其次，按揭手续麻烦，全款相对简单很多，所以从工作量和人力成本上来说，开发商更喜欢全款。全款客户是一次性付款，不再进行催促客户交款的问题，按揭客户需要办理很多资料，包括银行面签、预告登记、预抵押登记等过程都是需要专人办理的，所以一般的售楼处专门准备了按揭专员这个岗位，就是为了协助客户办理按揭手续的。所以如果是全款客户，几乎不会和按结专员打交道。所以对于开发商来说，全款节约了劳动量，从而就节省了人力成本。

再次，后期办理产权证的时候全款客户简单、按揭客户相对复杂。在后期办证阶段，一般都是开发商给予集中办理的，那么全款客户的手续就相对简单，而按揭客户因为已经做了预抵押登记，还要再次变更为正式抵押的过程，多一道手续。

最后，按揭客户对于开发商来说也是有风险的。因为在做按揭的时候，开发商是作为担保人出现的，所以在客户正常办理按揭后，开发商需要支付给银行总房款的一部分作为担保金，一般这个比例是贷款额的5-10%左右。如果后期贷款人出现财务方面的违约，比如不按期还款的话，银行是要在保证金里面扣除的，所以按揭客户对于开发商来说也是存在着一定的担保风险的。而全款客户就不存在这一说了。

通过以上四点，我们可以看到，全款和按揭对于开发商来说利弊很分明，开发商肯定是喜欢全款客户的。

那么题主在问题里面问的，银行是不是一次性把款打给开发商了呢？这个是肯定的，在客户和银行签订贷款合同以后，银行会给开发商一份名单，开发商按照名单的金额以及与银行之间签署的保证金协议，向银行支付保证金后，银行就会一次性将你所贷款的全额转给开发商了。

至于题主问的关于为什么一次性有优惠，我想从刚才的回答中，你已经能看出来，对于开发商全款具有更高的流转，所以开发商会以各种优惠来吸引客户全款支付的。至于优惠多少，这个开发商也会仔细核算的，一般的会以资金成本方式计算的。

全款，商业贷款，公积金贷款，都是买家在买房时的资金来源，而对于开发商而言，只要能卖掉房子，款项都是一次性打给开发商的，所不同的是，选择贷款方式购房的同时会和银行产生一个借贷关系，这时候和开发商就没有关系了，那么选择各种支付方式买房，对于开发商有哪些区别呢？

回笼资金的速度不同

一般来讲全款>商业贷款>公积金贷款，选择全款买房的，签订合同后，款项会立马给到开发商；而选择贷款的，会先给首付给开发商，商业贷款一般要求三成以上，公积金贷款有些要求两成就可以，而后续的审批和办理贷款手续是需要时间的，一般来讲都在一个月以上，公积金贷款的审批时间会更长，所以从资金回笼的速度来就，全款>商业贷款>公积金贷款，所以，一般开发商为了鼓励全款购房，也会给全款购房的客户给予一定的优惠政策。

风险不一样，手续繁琐程度不一样

全款购房的只要签订合同，买家支付款项，这就算完了；而商业贷款和公积金贷款，需要先签订购房合同，支付首付款，然后拿到首付款凭条后向银行申请剩余的贷款，如果贷款能正常审批下来，那么开发商拿到全款后即可，如果没有审批下来，那么客户要么换银行，这又是时间，要么征信大问题，不可能审批下来的情况下，又牵扯到退还首付，收取违约金等事项，处理不当还容易引发纠纷。所以从不确定性和手续繁琐程度来讲，也是全款>商业贷款>公积金贷款的。

网上曾经流传一个段子：全款的里边请，商业贷款的客户请等一等，公积金贷款的客户来把你的共享单车挪一下。这下子应该能体会到为什么了吧！